Qual o momento correto em que o Adquirente de Imóveis deve pagar o ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ?

ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis “Inter Vivos” – Momento em que o Contribuinte deve Pagar o Imposto - Cobrança Ilegal antes do Registro do Título Aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis “inter vivos”, também conhecido como ITBI é tributo cobrado pelo município nas hipóteses de transmissão de bens imóveis e de direitos reais sobre bens imóveis entre pessoas vivas, desde que esta transmissão ocorra de forma onerosa.

Assim, quando uma pessoa pretende comprar um bem imóvel (casa, apartamento, terreno etc) ou então quando pretende adquirir direitos reais sobre bens imóveis de forma onerosa, terá que consequentemente efetuar o recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis “inter vivos” – ITBI ao Município em que estiver localizado tal bem.

A alíquota a ser cobrada do adquirente irá variar de acordo com o Município em que esteja localizado o bem imóvel, como por exemplo, no Município de São Paulo, a exigência do recolhimento do ITBI será no percentual de 3% (três por cento).

Esse percentual irá incidir sobre o valor da operação de venda e compra ou sobre o valor venal de referência atribuído pela Prefeitura, o que for maior. Já falamos anteriormente sobre a ilegalidade que é cometida pela Municipalidade de São Paulo ao cobrar o ITBI sobre o valor venal de referência de ITBI em patamar superior ao valor que foi atribuído como valor venal de referência de IPTU (http://www.ercoliadvogados.com.br/itbi-cobrancailegal).

Pois bem, infelizmente, a ilegalidade praticada pelos municípios não se resume somente na aplicação de base de cálculo do ITBI em valor superior ao que o contribuinte realmente deveria utilizar para fins de recolhimento do tributo.

Outro abuso cometido tanto pelos Municípios quanto pelos Tabeliães de Notas (Cartórios de Notas em que são lavradas as escrituras de venda e compra) e pelos Cartórios de Registros de Imóveis, diz respeito a exigência do recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis “inter vivos” ITBI antes do registro da escritura de venda e compra.

Isso mesmo, os Municípios, os Tabeliães de Notas (Cartórios de Notas em que são lavradas as escrituras de venda e compra) e os Cartórios de Registros de Imóveis exigem que os adquirentes de bens imóveis tenham efetuado o recolhimento do ITBI antes da lavratura da escritura de venda e compra e antes do registro desta mesma escritura.

Em São Paulo, o Decreto Municipal nº. 51.627/2010, nos artigos 15 e seguintes, estabelece o momento em que o ITBI deverá ser recolhido, ou seja, determina que o imposto seja pago antes da ocorrência do FATO GERADOR do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis “inter vivos” que é, como o próprio nome do tributo diz, o momento da transmissão do bem imóvel ao adquirente.

Assim, de forma ilegal, o decreto acima mencionado determina que o recolhimento do ITBI seja realizado antes de se efetivar o ato ou o contrato de transmissão do bem imóvel e/ou da cessão de diretos sobre bens imóveis quando realizado por Escritura Pública, assim como estabelece que seja recolhido no prazo de até 10 (dez) dias da data que constar no Contrato Particular, como por exemplo nas hipóteses de Contrato de Financiamento Bancário.

E mais, também de forma ilegal, referido decreto determina que, nas hipóteses de Arrematação de bem imóvel em Leilão, o ITBI deverá ser pago dentro de 15 (quinze) dias a contar do ato de arrematação, devendo ser efetuado o pagamento antes da Carta de Arrematação. Caso haja Embargos à Arrematação, o prazo para o recolhimento do tributo será de 10 (dez) dias, a contar do trânsito em julgado da sentença que os rejeitar.

Na prática, essa ilegalidade praticada pelo Município implica na proibição da lavratura da Escritura de Venda e Compra, ou seja, o adquirente de bem imóvel não consegue obter a escritura pública se não efetuar o recolhimento do ITBI antes da confecção desta escritura, e ainda, para os Arrematantes de Imóveis em Leilões, a falta do recolhimento do ITBI irá implicar na incidência de multa, juros de mora, e correção monetária caso não efetue o pagamento logo após o ato de arrematação.

Ocorre que, conforme previsão expressa da Constituição Federal, no artigo 156, inciso II, o FATO GERADOR do ITBI é a TRANSMISSÃO do bem imóvel ou dos direitos reais sobre bem imóvel, e ainda, o artigo 35 do Código Tributário Nacional também traz como fato gerador do imposto o momento da transmissão do bem imóvel ou dos direitos reais sobre ele.

O Decreto Municipal é ilegal, abusivo e inconstitucional, pois, sem qualquer razão, e violando o que determina a Constituição Federal, estabelece de maneira diversa o que é considerado pela LEI como o MOMENTO da TRANSMISSÃO do bem imóvel ou dos direitos reais sobre bem imóvel.

Os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil estabelecem expressamente que:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.


§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Ou seja, enquanto não houver o registro do título aquisitivo, como por exemplo o registro da Escritura Pública de Venda e Compra, do Contrato de Financiamento Bancário ou da Carta de Arrematação, no Cartório de Registro de Imóveis, não há que se falar em transmissão da propriedade, logo, o ITBI não poderia ser exigido da Municipalidade antes do registro do título aquisitivo.

Importante destacar que o Tribunal de Justiça de São Paulo, diante de tal abuso, tem garantido o direito dos adquirentes de imóveis a fazer o recolhimento do ITBI somente após o registro da Escritura Pública de Venda e Compra ou do Contrato de Financiamento Bancário no Registro de Imóveis, assim como tem garantido aos Arrematantes de Imóveis em leilão que efetuem o pagamento somente após o registro da Carta de Arrematação perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Vejamos alguns exemplos de decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo:



APELAÇÃO – EXECUÇÃO FISCAL – ITBI – Exercício de 2014 - Município de São Paulo – Possibilidade de discussão judicial após acordo de parcelamento - Entendimento consolidado pelo STJ, sob o rito dos recursos repetitivos, no julgamento do REsp 1.133.027-SP - Fato gerador do ITBI que se dá com a transmissão da propriedade, que, por sua vez, somente ocorre quando do Registro no Cartório Imobiliário – Sentença mantida – Recurso improvido.

(TJSP;Apelação 1601212-55.2016.8.26.0090; Relator (a): Rezende Silveira; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Foro das Execuções Fiscais Municipais - Vara das Execuções Fiscais Municipais; Data do Julgamento: 31/01/2019; Data de Registro: 31/01/2019)



APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de Segurança – ITBI – Municipalidade de São Paulo – Imóvel arrematado em leilão extrajudicial – Tributo exigido sobre o valor venal de referência, com a cobrança de multa e juros de mora – Ordem concedida para que o recolhimento fosse feito com base no valor de arrematação, apenas no momento do registro de transferência da propriedade – Jurisprudência do STJ autoriza o uso do valor de arrematação apenas nos casos de alienação judicial – Existência de diferenças importantes entre leilões judiciais e extrajudiciais – O leilão extrajudicial se assemelha a uma transação entre particulares – Inexistência de vedação ao preço vil – Aplicação do entendimento consolidado neste Tribunal de que prevalece, para o cálculo do ITBI, ou o valor da transação, ou o valor venal para fins de IPTU, o que for maior – Fato gerador do tributo é o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis – Precedentes – Sentença parcialmente reformada – Recursos oficial e voluntário parcialmente providos.

(TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1030588-81.2018.8.26.0053; Relator (a): Silvana Malandrino Mollo; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 8ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 13/12/2018; Data de Registro: 19/12/2018)



APELAÇÃO CÍVEL/REEXAME NECESSÁRIO - Mandado de Segurança - ITBI sobre imóveis adjudicados. 1) A base de cálculo para efeito de ITBI, à luz do que dispõe o art. 38 do CTN, é o valor dos bens ou direitos transmitidos, que se encontra revelado no valor da adjudicação - Precedentes do STJ. 2) Pretendida cobrança do tributo com base no valor "venal de referência" instituído pela Lei Municipal nº 14.256/2006 - Impossibilidade - Declaração de inconstitucionalidade dos artigos 7º-A, 7º-B e 12, da Lei nº 11.154/91, do Município de São Paulo, pelo Órgão Especial deste Tribunal de Justiça.3) Impossibilidade da cobrança de multa e juros, pois o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, com o registro no Cartório de Registro de Imóveis - Precedentes do STJ - Incidência de correção monetária, em virtude do transcurso de tempo entre transação e o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis - Inteligência do art. 97, § 2º, do CTN. Sentença parcialmente reformada, apenas para permitir a incidência de correção monetária - Recursos parcialmente providos.

(TJSP; Apelação 1015908-91.2018.8.26.0053; Relator (a): Eutálio Porto; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 6ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 27/11/2018; Data de Registro: 27/11/2018)



Dessa forma, tanto a Prefeitura de São Paulo como vários outros municípios, alteraram por DECRETO o momento em que deverá ser exigido o recolhimento do ITBI, trazendo grandes transtornos aos adquirentes de imóveis, pois poderão ser cobrados por multas, juros e correção monetária de forma indevida.

E mais, há casos em que os adquirentes de bem imóvel possuem condições financeiras para obter a Escritura de Venda e Compra, mas não dispõe de recursos para o pagamento do ITBI, ficando assim impedidos de obter documento essencial para segurança da aquisição do bem imóvel.

E ainda, há casos em que a falta de recolhimento do ITBI da forma como foi imposta pela Municipalidade irá acarretar na incidência de juros, multa e correção monetária, onerando ainda mais o contribuinte.

A título de exemplo, podemos citar a hipótese dos compradores de imóvel que irão adquirir o bem mediante Contrato de Financiamento Bancário. Muitas vezes, após a emissão do Contrato de Financiamento Bancário pela instituição financeira os adquirentes se deparam com problemas que geram atrasos no recolhimento do ITBI, uma vez que conforme acima mencionado a Prefeitura exige que o recolhimento se dê em até 10 (dez) dias a contar da emissão do contrato. Tal circunstância fará com que o contribuinte tenha que recolher, de forma abusiva e ilegal, além do ITBI a multa, juros e correção monetária em virtude do atraso no pagamento.

Outra hipótese relevante de ser comentada é a do Arrematante de Bem Imóvel em Leilão, que poderá ter grandes prejuízos ao recolher o ITBI antes do registro da Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, uma vez que se houver eventual nulidade do leilão, o Arrematante terá que percorrer uma grande batalha judicial contra o Município para obter o recebimento dos valores pagos a título de ITBI, e ainda, tal recebimento muitas vezes será feito por Precatório.

Dessa forma, aquele que pretende adquirir imóvel e/ou regularizar a situação documental do imóvel com a lavratura de escritura de Venda e Compra, deverá buscar via ação judicial o direito de efetuar o recolhimento do Imposto – ITBI somente após o registro do título aquisitivo (Escritura de Venda e Compra e/ou Contrato de Financiamento Bancário).

E ainda, para os Arrematantes de Imóveis em Leilão, caberá o direito de requerer judicialmente que o recolhimento do ITBI seja feito somente após o Registro da Carta de Arrematação perante o Cartório de Registro de Imóveis, o que lhe trará mais segurança na aquisição do imóvel em leilão, e ainda, irá trazer maior garantia de recolher o ITBI somente quando já esgotadas todas as hipóteses de cancelamento e/ou nulidade da arrematação.

Logo, para afastar as ilegalidades e abusividades praticadas pelos Munícipios se faz necessário consultar um advogado especialista na área tributária, que analisará todas as informações da transação de venda e compra e/ou da Arrematação do Imóvel em Leilão, garantindo o pagamento do tributo de forma correta, legal e no momento correto, evitando-se assim a incidência de multas e juros, afastando os abusos e economizando dinheiro do contribuinte.

O contribuinte também poderá contratar um especialista na área tributária para buscar a devolução dos valores pagos indevidamente via ação judicial, caso o recolhimento do ITBI tenha sido feito com a incidência de multa, juros e correção monetária antes do registro do título aquisitivo da propriedade no cartório de registro de imóveis.

Fonte: Henrique Ercoli - Sócio do Ercoli Sociedade de Advogados, especialista em Direito Tributário - PUC/SP.