ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – Cobrança Ilegal praticada pela prefeitura de São Paulo

O ITBI é o imposto cobrado pelo município na transmissão “inter vivos”, ou seja, entre pessoas vivas, de bens imóveis e de direitos reais sobre bens imóveis, desde que esta transmissão ocorra de forma onerosa.

Ou seja, tal imposto é cobrado nas transações imobiliárias de venda e compra de bens imóveis e cessões de direitos de bens imóveis de forma onerosa, ficando excluídas as hipóteses de doação de bens imóveis que serão objeto de outro imposto, qual seja ITCMD, e que será cobrado pelo Estado.

Falando especificamente da transmissão de bens imóveis por VENDA E COMPRA, temos no município de São Paulo a exigência do recolhimento do ITBI no percentual de 3% (três por cento).

A pergunta que todos os clientes nos fazem sempre é: Este percentual de 3% (três por cento) de ITBI é calculado sobre qual valor?

A resposta imediata que temos, por conta da alta complexidade do nosso sistema tributário, é: DEPENDE!

No caso do Município de São Paulo, precisamos saber primeiramente qual o valor da operação de venda e compra que será realizada, ou seja, por qual valor que o comprador irá adquirir o imóvel e que será utilizado na escritura de venda e compra o no instrumento particular de financiamento bancário para venda e compra de imóveis.

Depois, precisamos verificar qual o Valor Venal de Referência para fins de ITBI que a Prefeitura de São Paulo estabelece para aquele Imóvel específico, sendo possível buscar tal informação através do site da própria prefeitura (http://www3.prefeitura.sp.gov.br/tvm/frm_tvm_consulta_valor.aspx)

Diante dessas informações, conseguiremos saber sobre qual base de calculo “deverá” ser calculado o imposto – ITBI. Aqui destacamos o “deverá”, pois, conforme será melhor explicado a seguir, a prefeitura de São Paulo tem cobrado valores absurdamente altos e de forma indevida dos contribuintes nas operações de venda e compra de bens imóveis na capital.

Pois bem, de posse das informações em relação ao valor da operação de venda e compra e do Valor Venal de Referência que a Prefeitura de São Paulo estabelece para aquele Imóvel específico, precisamos saber qual deles é MAIOR.

Mas, cuidado, como dito acima, via de regra a Prefeitura efetua a cobrança em valor superior ao que realmente é devido pelo adquirente do imóvel, e por isso, nada melhor do que consultar um especialista para se ter o valor real e justo que deverá ser realmente pago de ITBI.

A título de Exemplo, para fins de cálculo de ITBI, vamos pensar na seguinte situação hipotética:
VALOR DA OPERAÇÃO DE VENDA E COMPRA = R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais)
VALOR VENAL DE REFERÊNCIA (ITBI) = R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais)

Neste caso, a base de cálculo para o ITBI utilizado pela Prefeitura de São Paulo será o valor maior, qual seja, o Valor Venal de Referência para fins de ITBI, que no exemplo acima foi de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais).

Aplicando a alíquota de 3% (três por cento), o montante a ser recolhido de ITBI será de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais).

Ocorre que, há muito tempo, a prefeitura de São Paulo tem se utilizado de um expediente inconstitucional e ilegal para cobrança indevida de ITBI, utilizando a base de cálculo em valores superiores ao que realmente é devido pelo contribuinte.

Dessa forma, a Prefeitura de São Paulo alterou por DECRETO a forma de estabelecer o Valor Venal de Referência para fins de ITBI, atribuindo valor superior ao que é atribuído pela mesma prefeitura como Valor Venal de Referência para fins de IPTU. Ou seja, para o mesmo imóvel a Prefeitura de São Paulo estabelece dois valores de avaliação, sendo um para fins de recolhimento de ITBI e outro para fins de recolhimento de IPTU.

Tal prática já foi considerada ilegal e inconstitucional pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, pois a Prefeitura de São Paulo efetuou de forma indevida o aumento da cobrança de ITBI, mediante a edição de DECRETO, quando na verdade, tal aumento somente poderia ocorrer com a aprovação de LEI MUNICIPAL, votada pela Câmara Municipal.

Para exemplificarmos o abuso e ilegalidade praticada pela Prefeitura de São Paulo na Cobrança de ITBI, vamos pensar na seguinte situação hipotética:

VALOR DA OPERAÇÃO DE VENDA E COMPRA = R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais)
VALOR VENAL DE REFERÊNCIA (ITBI) = R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais)
VALOR VENAL DE REFERÊNCIA (IPTU) = R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais)

Como dito acima, a prefeitura de São Paulo efetuará a cobrança do ITBI sobre o valor MAIOR, utilizando como base de cálculo o Valor Venal de Referência para fins de ITBI, no caso R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), chegando ao valor do imposto de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais).

Ocorre que, tal prática, no exemplo acima, se mostra ILEGAL, pois a Prefeitura de São Paulo deveria efetuar a cobrança do ITBI sobre o Valor Venal de Referência de IPTU, valor lançado no carnê de IPTU emitido pela própria prefeitura, que no caso hipotético é superior ao Valor da Operação de Venda e Compra.

Logo, o valor devido a título de ITBI deveria ser R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais), havendo uma diferença de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) cobrada indevidamente por parte da Prefeitura de São Paulo.

Importante destacar que o Tribunal de Justiça de São Paulo, diante de tal abuso, tem garantido o direito dos adquirentes de imóveis a fazer o recolhimento do ITBI no valor justo e que realmente é devido conforme a lei, valendo-se sempre do valor que for maior entre o Valor Venal de Referência para Fins de IPTU e o Valor da Operação de Venda e Compra, afastando-se assim a cobrança abusiva e ilegal em relação a cobrança do ITBI calculado pela prefeitura sobre o Valor Venal de Referência para Fins de ITBI.

Vejamos alguns exemplos de decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Mandado de Segurança. ITBI. Base de cálculo. Sentença que concedeu a segurança, confirmando a liminar, para autorizar a impetrante a recolher o ITBI calculado sobre o valor venal do imóvel lançado para fins de IPTU. Pretensão à reforma. Desacolhimento. Normas locais que conferem ao Executivo a estimativa prévia do valor venal. Ofensa ao princípio da legalidade e inobservância do art. 148 do CTN. Inconstitucionalidade dos artigos 7º-A e 7º-B da Lei Municipal n.º 11.154/1991, que permitem a estimativa prévia e unilateral do valor e invertem a ordem do artigo 148 do CTN, reconhecida pelo Órgão Especial do TJSP na Arguição de Inconstitucionalidade n. 0056693-19.2014.8.26.0000. Caso concreto em que o cálculo e recolhimento do ITBI devem ter como base o valor venal utilizado para o IPTU ou o efetivo valor da transação, aquele que for maior. Recursos oficial e voluntário não providos.(TJSP; Apelação / Remessa Necessária 1007774-75.2018.8.26.0053; Relator (a): Ricardo Chimenti; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 16ª Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 23/01/2019; Data de Registro: 23/01/2019)


APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de segurança – ITBI - Município de São Paulo – Cabimento do recolhimento do imposto com base no valor da transação ou do valor venal atribuído no IPTU, prelavecendo o maior entre os dois - Impossibilidade de aplicação da Lei nº 11.154/91 com redação dada pela Lei nº 14.256/2006 e Decreto Municipal 51.627/2010 - Base de cálculo apurada segundo coleta de amostras de transações e ofertas de venda de imóveis pelo Poder Executivo - Majoração de tributo sem exame do Poder Legislativo - Violação do princípio da legalidade em matéria tributária consagrado no artigo 150, inciso I da Constituição Federal e 97, inciso IV do Código Tributário Nacional – Precedentes deste Eg. Tribunal de Justiça - Fato gerador que se opera com o registro da transferência do imóvel junto ao CRI - Interpretação dos artigos 35 do CTN e 1245 do Código Civil – Sentença parcialmente reformada - Recursos oficial e voluntário parcialmente providos. (TJSP; Apelação 1037012-42.2018.8.26.0053; Relator (a): Raul De Felice; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes - 3ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 23/01/2019; Data de Registro: 23/01/2019)
Para aqueles que pretendem adquirir imóvel no Município de São Paulo e/ou regularizar a situação documental do imóvel com a lavratura de escritura de Venda e Compra, o caminho é buscar via ação judicial o direito de efetuar o recolhimento do Imposto – ITBI, com a base de cálculo sobre o Valor Venal de Referência para fins de IPTU ou sobre o Valor da Operação de Venda e Compra, utilizando aquele que for maior, afastando assim a cobrança ilegal e indevida sobre o Valor Venal de Referência para fins de ITBI.

E também, para aqueles que eventualmente tenham efetuado o recolhimento do ITBI da forma abusiva e ilegal como acima demonstrado, caberá o pedido de devolução dos valores pagos indevidamente via ação judicial, referente aos últimos 5 (cinco) anos, contados da data do recolhimento.

Logo, para fazer a apuração e analise do valor realmente devido de ITBI na compra e venda de imóveis em São Paulo não é tarefa fácil, pois há variações que devem ser observadas e ainda, a Prefeitura de forma ilegal e abusiva efetua a cobrança de valores superiores ao que realmente é devido pelos contribuintes, por isso, é válido consultar um advogado especialista na área tributária, que analisará todas as informações da transação de venda e compra, garantindo o pagamento do tributo de forma correta e legal, afastando os abusos e economizando dinheiro do contribuinte.

Assim como, poderá o especialista na área tributária buscar a devolução dos valores pagos indevidamente pelo contribuinte via ação judicial.

Fonte: Henrique Ercoli Sócio do Ercoli Sociedade de Advogados, especialista em Direito Tributário - PUC/SP.